Käsiraamat „Kinnisvara võõrandamine”
""
Suvila või aiamaja võõrandamine
Kasu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui täidetud on järgmised tingimused:
- suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta;
- kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2) ning
- kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist suvila või aiamajaga.
Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis suvila või aiamaja võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.
Näide 1
Inimene ostis aiamaja 15 000 euro eest. 10 aastat hiljem oli aiamajast alles ainult vundament. Ta otsustas aiamaja tühjast krundist vabaneda ning müüs selle 30 000 euro eest. Kuna müügihetkel kinnisasja oluline osa ehk aiamaja enam ei eksisteerinud ja tegemist ei ole aiamaja, vaid maa müügiga, siis ei ole see tehing maksuvaba. Ehk kuigi kinnistusraamatu andmete õigsust eeldatakse, tuleb lähtuda ka faktilistest asjaoludest.
Suvila või aiamaja võõrandamine, kui...
...suvila või aiamaja on saadud päranduseks
Pärija saab pärandiks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui täidetud on järgmised tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud päranduse saaja omandis üle kahe aasta, kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2) ja kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist suvila või aiamajaga.
Kui vähemalt üks tingimustest täidetud ei ole, siis tuleb suvila või aiamaja müük deklareerida ja saadud kasult maksta tulumaks. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija tehtud kulud (TuMS § 38 lg 11), näiteks notariaalse pärandvara jagamise lepingu alusel pärija isiklikest vahenditest (mitte pärandvara arvelt) teistele kaaspärijatele makstud rahaline hüvitis.
...suvila või aiamaja on saadud kingituseks
Kingituse saaja saab kingituseks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud kingituse saaja omandis üle kahe aasta, kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2) ja kinnistusraamatu kande põhjal on tegemist suvila või aiamajaga.
Näide 2
2023. a kinkis vanaema lapselapsele suvila koos sellele juurde kuuluva maaga. 2024. a müüs lapselaps suvila maha. Kuna suvila oli lapselapse omandis ainult ühe aasta, siis peab lapselaps saadud kasult tulumaksu maksma.
Tulust saab maha arvata soetumaksumuse ja kingi saaja tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud.
Viimati uuendatud 27.06.2026
Maksuvaba või maksustatav tehing
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on teatud tingimuste täitmisel maksuvabad. Rohkem infot huvipakkuva tehingu kohta saate käsiraamatust.
| Ostu-müügilepingu ese | Maksuvabastuse alus tulumaksuseaduses | Omandireformi subjektile / ostueesõigusega erastajale /omanikule | Pärijale | Annaku saajale (ei ole pärija) |
Annaku saajale (on pärija) |
Kinke või muu võõrandamistehinguga |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omandireformi käigus tagastatud maa | § 15 lg 4 p 5 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel saadud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum | § 15 lg 5 p 2 | müük maksuvaba | maksuvabastus läheb üle | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kohaldub pärija maksuvabastus | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi, mille oluline osa on eluruum |
Eluruum ja selle juurde kuuluv maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse |
| Suvila või aiamaja |
Ehitis- või kinnistusregistri andmetel on suvila või aiamaja olnud inimese omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha. |
müük maksuvaba | maksuvabastus ei lähe üle, kasu maksustatakse | maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
maksuvabastus ei lähe üle; kui tingimused on täidetud, siis müük maksuvaba |
|
| Kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel | § 15 lg 4 p 3 | müük maksuvaba |
Selles tabelis on kiire ülevaade kinnisvaratehingutest, mis on maksustatavad (sh teatud tingimusel või nõutud tingimuse puudumisel maksustatavad).
| Ostu-müügilepingu ese | Maksustamise alus | Kasu arvestamine |
|---|---|---|
| Garaaž | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnistu (põllu- või metsamaa) | § 15 lg 1 |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Kinnisvara |
ei ole elukoht ja/või müüakse elukohta teist korda, vähem kui kahe aastase vahega esimesest müügitehingust |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Ostueesõigusega erastatud kinnisasi |
eluruum puudub ja/või selle juurde kuuluv maa ei ole ostueesõigusega erastatud ja/või kinnistu suurus ületab 2 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Panipaik |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Parkimiskoht |
müües eluruumist eraldi tehinguga |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
| Suvila või aiamaja |
ei ole kantud ehitis- või kinnistusregistrisse suvila või aiamajana ja/või on olnud inimese omandis alla 2 aasta ja/või kinnistu suurus ületab 0,25 ha |
müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe |
Viimati uuendatud 25.02.2026
