Eluasemelaenu intressid

Eraisikul on õigus tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamisel võetud laenu või liisingu intressid. Üheaegselt võib maha arvata ainult ühe eluaseme soetamise laenu või liisingu intressid.

Soetamine on ka ehitusloa või ehitusprojekti alusel tehtud ehitise püstitamine, laiendamine ja ümberehitamine, ehitise tehnosüsteemide asendamine ja muutmine ning ehitise ruumijaotuse muutmine ja ehitise tehnoloogilise ümberseadistamisega seotud ehitus- ja paigaldustööde tegemine. Ehitusloa annab kohaliku omavalitsuse üksus või muu pädev asutus ning see kantakse riiklikku ehitisregistrisse. Tavaremondi tegemisel ei ole õigust eluasemelaenu intresse tulust maha arvata.

  • Mahaarvamise õigus on vaid isikul, kes on nii laenuvõtja (põhi- või kaaslaenaja) kui ka eluaseme omanik.
  • Laenu käendajal ei ole mingil juhul õigust intresside mahaarvamisele, isegi mitte siis, kui ta on eluaseme omanik.
  • Kui eluase on kaasomandis (st eluasemel on kaks omanikku) ja mõlemad isikud on ka laenutaotlejad, siis saavad eluasemelaenu intresse deklareerida ja tulust maha arvata mõlemad, proportsionaalselt omandi osale.
  • Kui isik võõrandab eluaseme, mille laenu intresse ta tulust maha arvab, kaotab ta õiguse intresside mahaarvamiseks eluaseme võõrandamise kuupäevast, st kuupäevast, millal omand läheb üle teisele isikule.
  • Kui isik arvab oma tulust maha enne 2005. aasta 1. jaanuari abikaasale, vanematele või lastele eluaseme soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid ja on soetanud endale laenuga eluaseme pärast 1. jaanuari 2005. aastal, võib ta valida, kumma laenu intresse ta oma tulust maha arvab. Maha saab arvata ainult ühe eluaseme soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.
  • Alates 2005. aastast võetud laenude korral võib intresse tulust maha arvata ainult sellisel juhul, kui eluase on ostetud endale elukohaks.
  • Kui samal aastal lõpetatakse ühe eluaseme soetamiseks võetud laenuleping ja sõlmitakse uus leping teise eluaseme soetamiseks, võib tulust maha arvata mõlema lepingu alusel makstud intressid. Seda tohib teha ainult juhul, kui intresse ei maksta samaaegselt.

Laenusaajatele võimaldatakse pankade internetikeskkonnas edastada Maksu- ja Tolliametile andmed tasutud laenuintresside kohta.

Edastatavate andmete hulgas puudub info, kellele eluase on soetatud. Seetõttu näidatakse eeltäidetud tuludeklaratsioonis eluasemelaenu intresside andmeid kõigile eluasemelaenu saanud inimestele.

Kui eluase on laenuga soetatud kellelegi teisele, siis peab laenusaaja laenuintressi oma tuludeklaratsioonist kustutama.

Maksu- ja Tolliamet võib eluasemelaenu sihtotstarbelise kasutamise kontrollimiseks vajadusel nõuda täiendavate tõendite esitamist. Seetõttu soovitame kõik asjakohased dokumendid alles hoida.

Ehitustööde teostamisel tõendab eluasemelaenu intresside mahaarvamise õigsust ehitusloa või -projekti koopia.

Deklaratsiooniga koos ei ole tarvis nimetatud dokumente esitada, need esitatakse Maksu- ja Tolliameti nõudmisel. Kui maksumaksjal ei ole ühtki tõendit esitada, võib Maksu- ja Tolliamet soodustuse kohaldamisest keelduda.


Kui eluasemelaenu ei ole kasutatud täies ulatuses eluaseme soetamiseks

Kui eluasemelaenu ei ole kasutatud täies ulatuses ettenähtud eesmärkidel, tuleb tuludeklaratsiooni vormi A tabelis 9.5 märkida laenu sihtotstarbelisele kasutamisele vastava intressi summa. Laenu sihtotstarbelisele kasutamisele vastava intressi summa peab märkima ka siis, kui varem võetud laenule on saadud juurde täiendavat laenu, mida ei kasutata eluaseme ehitamiseks või ümberehitamiseks ehitusloa või -projekti alusel.


Näide
Laenusaaja on varem võetud laenu kasutanud sihtotstarbeliselt: ostnud eluasemeks korteri. Septembris võtab ta 6400 eurot täiendavat laenu. Seda kasutab ta remonditöödeks, mille tegemiseks ei ole ehitusluba ega -projekti vaja. Kuna selliste remonditööde tegemiseks saadud laenuosale vastavaid intresse tulust maha arvata ei saa, siis peab sellisel juhul arvutama laenu sihtotstarbelisele kasutamisele vastava intressi summa.

Selgitus: Laenujääk enne täiendava laenu saamist on 16 000 eurot, laenujääk koos täiendava laenuga on 22 400 eurot. Laenu sihtotstarbelisele kasutamisele vastava intressi osa saab arvutada järgmiselt: 16 000 ÷ 22 400 × 100 = 71,43%. Kuni täiendava laenu saamiseni tasutud laenuintressi saab 100% tulust maha arvata, kuid alates septembrist saab laenuintressist maha arvata 71,43%.

Tulust maha arvamata intressi jäägi abikaasale üleandmine

Kui tasutud laenuintress ületab isiku maksustatavat tulu või 300 euro piirangut, siis võib isik intressi tulust maha arvamata jäägi oma abikaasale üle anda. Intressi jäägi võib abikaasale üle anda, kui ollakse abielus kalendriaasta lõpu seisuga ning kui abikaasade varasuhteks on varaühisus. Kui abikaasal on piisavalt maksustatavaid tulusid, saab abikaasa intressi jäägi oma maksustatavast tulust maha arvata. Inimene ei pea intressi jääki ise arvutama.

Tuludeklaratsiooni esitamisel e-MTAs kuvatakse see maksuarvutuse käigus ning jäägi tekkimisel märgitakse tuludeklaratsiooni automaatselt abikaasa andmed, kellele jääk üle kantakse.

Näide 1

Elukaaslased soetavad kaaslaenuga eluaseme. Üks neist on laenusaaja, teine kaaslaenaja. Mõlemad on 50% eluaseme omanikud. Intresse tasutakse ja laenu makstakse tagasi ühe laenusaaja pangakontolt.

Selgitus: Intresside deklareerimise ja tulust maha arvamise õigus on mõlemal laenusaajal vastavalt oma omandiosale 50%.


Näide 2

Elukaaslased soetavad eluaseme kaasomandisse. Laen on võetud kogu eluasemele ning laenusaaja on vaid üks elukaaslastest.

Selgitus: See elukaaslane, kellel on laen, võib laenuintresse deklareerida vastavalt oma kaasomandi osale, 50%. Ülejäänud 50% intressidest jääb deklareerimata, kuna poole eluaseme omanik on teine elukaaslane, kellel ei ole laenu.


Näide 3

Elukaaslased soetavad laenuga eluaseme. Eluaseme omanikuks on üks elukaaslane, kuid laenusaaja on teine elukaaslane.

Selgitus: Mahaarvamise õigust ei ole kummalgi. Üks elukaaslastest on küll eluaseme omanik, kuid tal ei ole eluasemega seotud laenu. Teisel elukaaslasel aga on laen, kuid ta ei ole eluaseme omanik.


Näide 4

Abielupaar soetab laenuga eluaseme – vaid ühel abikaasadest on laen. Abikaasade varasuhteks on varaühisus. Intressi summa on 400 eurot kalendriaastas, mis ületab 300 euro piirmäära.

Selgitus: Abikaasa, kellel on laen, võib 300 euro ulatuses intressid oma tulust maha arvata ning tulust maha arvamata intressi jäägi 100 eurot saab teine abikaasa oma tulust maha arvata. Selle abikaasa, kelle nimel on laen, tuludeklaratsiooni märgitakse automaatselt abikaasa nimi ja isikukood, kellele intressi jääk üle anda.


Näide 5

Abielupaar ostab kaks korterit. Mõlema korteri ostmiseks võetakse eluasemelaenu. Enda elukohana kasutab abielupaar vaid üht korterit, teises elavad lähisugulased. 

Selgitus: Tulust saab maha arvata ainult selle korteri laenuintressid, mida kasutatakse enda elukohana. Sugulaste käsutuses oleva korteri laenuintresse tulust maha arvata ei saa.


Näide 6

Abikaasad teevad oma eluaseme ümberehitustöid ehitusloa alusel. Selleks on üks abikaasa pangast saanud laenu. Eluase on teise abikaasa lahusvara, sest on saadud pärimise teel. Abikaasade varasuhteks on varaühisus.

Selgitus: Laenuintressi saab deklareerida see abikaasa, kellel on laen. Kui intressi summa ületab tema maksustatavat tulu või 300 euro piirangut, võib ta tulust maha arvamata intressi summa jäägi üle anda oma abikaasale, kes saab selle oma tuludeklaratsiooni maksuarvestuses arvesse võtta.

Eluaseme kasutusviis või -eesmärk eluasemelaenu intressi deklareerimisel

Eluasemelaenu intressi tulust mahaarvamisel omab muuhulgas tähtsust ka laenuobjektiks oleva elamu või korteri kasutusviis või -eesmärk laenusaaja suhtes.

Tulumaksuseaduse § 25 kohaselt on residendist füüsilisel isikul õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu tasutud intress. Samadel tingimustel on lubatud tulust maha arvata ka elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.

Füüsilise isiku tulu maksustamisperiood on kalendriaasta ning maksusoodustuse rakendamisel omab tähtsust eluaseme kasutusviis või -eesmärk selle kalendriaasta kestel, mille kohta laenusaaja tuludeklaratsiooni esitab.

Elamu või korteri soetamiseks võetud laenu korral võib isik laenuintressi deklareerida tingimusel, et laenuobjektiks olevat eluruumi on kalendriaasta kestel kasutanud enda eluasemena.

Kui laenuobjektiks olev elamu või korter on antud üürile, siis üürilepingu kestel ei ole laenuintressi tulust mahaarvamine lubatud. Näiteks olukorras, kui omanik annab oma senise elukoha üürile alates 15. maist 2020. a kuni 31. detsembrini 2020. a, siis võib omanik 1. jaanuarist kuni 14. maini 2020. a tasutud laenuintressi oma 2020. a tuludeklaratsioonis tulust maha arvata, kuid alates 15. maist 2020. a tasutud intressi ei ole lubatud tulust maha arvata. Samuti ei ole lubatud laenuintressi deklareerida 2021. a tuludeklaratsioonis, kui terve kalendriaasta kestel on eluruum välja üüritud.

Eelnevalt nimetatud põhimõte kehtib ka juhul, kui laenuobjektiks olev eluruum on üürile antud osaliselt. Sellisel juhul tuleb laenuintresside tulust mahaarvamisel rakendada proportsiooni lähtuvalt laenuobjektiks oleva eluruumi enda eluasemena kasutamise tegelikust osatähtsusest.

Tuludeklaratsiooni vormil A ei ole lubatud eluasemelaenu intressi deklareerida ka juhul, kui laenuobjektiks olev elamu või korter on soetatud ettevõtluse tarbeks. Äriregistrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) võib laenuintressi deklareerida ettevõtluse kuludes tuludeklaratsiooni vormil E juhul, kui eluruumi üürileandmine on FIE ettevõtluse tulu või juhul kui elamu või korteri soetamine on otseselt seotud ettevõtlustulu saamisega.

Kui isikul on mitu elukohta, näiteks on isik laenuga soetanud linna- ja maakodu ning mõlemaid eluasemeid kasutab isik kalendriaasta kestel enda elukohana ja neid eluruume ei ole isiku eemalviibimise ajal välja üüritud, siis üheaegselt on lubatud tulust maha arvata ainult ühe elamu või korteri soetamise laenuintressid isiku vabal valikul.

Kui laen on võetud korteri või elamu ehitamiseks või rekonstrueerimiseks või elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks, siis on maksusoodustuse rakendamisel oluline laenuobjekti kasutuseesmärk tulevikus, pärast ehitus- või rekonstrueerimistööde lõppu. Ehitus- või rekonstrueerimistööde toimumise ajal on eluasemelaenu intressi deklareerimine lubatud, kui deklareeritaval maksustamisperioodil säilib eeldus, et pärast ehitus- või rekonstrueerimistööde lõppu asub isik laenuobjektiks eluruumi enda eluasemena kasutama. Kui aga on ette teada, et isik laenuobjekti enda eluasemena kasutama ei hakka, siis sel juhul puudub isikul õigus laenuintressi deklareerida.

Laenuintressi tulust mahaarvamise õigus säilib olukorras, kui lisaks eluruumi omanikust laenusaajale kasutavad laenuobjektiks olevat eluruumi laenusaaja pereliikmed. See kehtib ka laenusaaja ajutise elukohast eemalviibimise, näiteks töö- või ametilähetuse või hooldushaiglas viibimise ajal.

Kokkuvõttes tuleb eluasemelaenu intresside mahaarvamisel lähtuda põhimõttest, et maha saab arvata üksnes selle osa tasutud laenuintressidest, mis on tasutud aja eest, kui isik reaalselt kasutas laenuobjektiks olevat eluruumi või osa sellest enda eluasemena. Kui laenuobjektiks olev eluruum on välja üüritud või seda kasutatakse ettevõtluse eesmärgil, siis ei saa isik seda samaaegselt kasutada enda eluasemena sõltumata sellest, et see võib olla jätkuvalt tema rahvastikujärgseks elukohaks.

Viimati uuendatud 07.09.2021

Kas sellest lehest oli abi?