Отчуждение имущества

При продаже или обмене земли, дома или квартиры однозначно возникает вопрос — нужно ли платить подоходный налог с полученной выгоды и, если да, то как и когда декларировать выгоду и как исчисляется сумма налога. Ответы на эти вопросы сможете найти в приведенном ниже руководстве.

Хотя Закон о подоходном налоге более широко касается налогообложения выгоды от отчуждения имущества, здесь рассматривается только налогообложение выгоды или доходов от следующих операций с имуществом:

  • выгода от отчуждения недвижимого и движимого имущества (от продажи или обмена)
  • доход от посредничества при сделках с недвижимостью
  • отчуждение бронирования недвижимого имущества или посредничества


Под термином «имущество» в настоящем руководстве понимается не только недвижимое имущество (например, земля, строение. квартира), но и движимое имущество (например, лесоматериалы).

  • Недвижимое имущество – это ограниченная часть поверхности земли, то есть, участок земли, существенные части которого – это стационарно соединенные с ним вещи (строения, растущий лес, прочие растения, несобранные плоды), которые вместе с землей образуют отдельную недвижимость.
  • Вещь, не являющаяся недвижимой, является движимым имуществом.

Хотя полученная от отчуждения имущества выгода, как правило, подлежит налогообложению, существуют все же некоторые исключения, при которых имущественные сделки подоходным налогом не облагаются. О них подробнее в «Не облагаемые подоходным налогом сделки по отчуждению имущества».

Расчет и декларирование облагаемой налогом выгоды

Из дохода, полученного от продажи или обмена имущества, до момента обложения подоходным налогом можно вычесть документально подтвержденные, понесенные самим лицом расходы, связанные непосредственно с приобретением и отчуждением имущества. Если документальное подтверждение отсутствует, то произведённые расходы, при налогообложении нельзя будет учесть.

Выгода или убыток, полученные от отчуждения имущества — это:

  • при продаже — разница стоимости приобретения и продажной цены имущества, из которой вычтены расходы, связанные непосредственно с продажей имущества
  • при обмене — разница стоимости приобретения имущества и рыночной цены (средней местной цены продажи) имущества, полученного в результате обмена, из которой вычтены расходы, связанные непосредственно с обменом имущества

Стоимость приобретенного имущества — это:

  • расходы, сделанные для приобретения имущества (например, покупная цена)
  • расходы, сделанные для улучшения (например, для реконструкции жилья) или для дополнения (например, для ремонта)
  • уплаченные при приобретении имущества комиссионные сборы и пошлины (например, уплаченная покупателем нотариальная плата, госпошлина, а также другие указанные в договоре и с ним связанные платы)
  • стоимость приобретения приобретенного в порядке аренды капитала (лизинга) имущества — это общая сумма следующих из договора, фактически уплаченных арендных платежей или платежей по выкупу без учета процентов
  • стоимость приобретения изготовленной своими руками вещи — это сумма расходов, связанных с изготовлением вещи (например, расходы на постройку жилого дома)
  • сумма, добавленная к доходу от предпринимательства, в случае если лицо отчуждает имущество, которое ранее было обложено налогом, как взятое в личное пользование имущество предпринимателя физического – лица

Расходы, непосредственно связанные с отчуждением имущества — это:

  • расходы, без которых нельзя осуществить сделку по отчуждению имущества (например, уплаченная продавцом нотариальная плата, госпошлина, а также другие указанные в договоре и с ним связанные платы)
  • расходы, сделанные в интересах более успешного совершения сделки (например, оплата за услуги маклера, оплата за оценку имущества)
  • расходы, связанные с лесным хозяйством, в случае отчуждения права на вырубку леса и получаемых лесоматериалов
  • расходы, сделанные при продаже лесоматериалов, являются расходами по вырубке леса и по перевозке леса


Как расходы по приобретению, так и расходы по отчуждению должны быть документально подтверждены.

Из выгоды нельзя вычитать общие расходы, связанные с администрированием имущества (например, расходы на поддержание состояния отчуждаемой квартиры — оклейка обоями, покраска, коммунальные расходы, счета за электричество и др.).


Пример 1
Лицо приобрело квартиру за 625 864 крон (стоимость приобретения) и продало ее за 60 000 евро (продажная цена).
Квартира не использовалась в качестве места жительства. Непосредственно связанные с продажей расходы (оценка недвижимости, расходы, связанные с договором о продаже и т. п.) составили 3000 евро, их можно вычесть из выгоды. Расходы на поддержание состояния, сделанные до продажи квартиры, в размере 500 евро, не подлежат вычету, несмотря на то, что они подтверждены документально. В декларации о доходах стоимость приобретения необходимо по курсу пересчитать в евро: 625 864/15,6466= 40 000.

Облагаемая подоходным налогом выгода рассчитывается следующим образом: 60 000–40 000–3000=17 000 евро
Ставка подоходного налога — 20%, сумма подоходного налога исчисляется следующим образом:
17 000 x 0,20=3400 евро

Формула для вычисления налогооблагаемой выгоды при отчуждении имущества
ЦЕНА ПРОДАЖИ – СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ – НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ ВЫГОДА


Пример 2
Лицо приобрело много лет назад 2-комнатную квартиру стоимостью 55 000 евро (в перерасчёте в евро)и не использовало эту квартиру в качестве своего места жительства, а сдавало ее в аренду. Теперь лицо совершает обмен и меняет свою 2-комнатную квартиру на 3-комнатную. Стоимость обеих квартир во время обмена (т. е. во время совершения сделки) составляет 90 000 евро. Расходы, связанные с договором об обмене, вместе с госпошлиной и нотариальной платой составляют 340 евро.

Облагаемая подоходным налогом выгода от обмена квартиры составляет 90 000 – 55 000 – 340 = 34 660 евро. Лицо получило в результате обмена налогооблагаемую выгоду в сумме 34 660 евро.

В этом случае следует учитывать, что к договору об обмене применяются те же самые правила, что и к договору о продаже, и обе стороны одновременно являются как продавцом, так и покупателем. В большинстве случаев стоимость обмениваемых вещей одинакова.

Формула для вычисления налогооблагаемой прибыли при обмене имущества
РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРИОБРЕТЕННОГО ПУТЕМ ОБМЕНА ИМУЩЕСТВА – СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА – НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ С ОБМЕНОМ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ ВЫГОДА

Полученная от отчуждения имущества выгода облагается налогом в том календарном году, когда поступит оплата за сделку по продаже. В случае сделки обмена выгода возникает в том периоде налогообложения, когда была сделана соответствующая запись в кадастровой книге.

Выгоду от отчуждения имущества декларируется в декларации о доходах (форма А), которую следует представить Налогово-таможенному департаменту не позднее 30 апреля года, следующего году за получением выгоды.Более удобно представить налоговую декларацию через среду э-услуг е-МТА.

Исчисленную сумму подоходного налога необходимо уплатить на банковский счет Налогово-таможенного департамента не позднее 1 октября года подачи декларации.

Если оплата поступает продавцу имущества в течение нескольких лет, то при расчете выгоды различных периодов стоимость приобретения и расходы, непосредственно связанные с продажей, учитываются в зависимости от доли средств, поступивших в конкретный налоговый период.

По желанию налогоплательщика можно стоимость приобретения и связанные с продажей расходы учесть и в объеме поступившей в период налогообложения оплаты, то есть, выгода будет облагаться налогом, когда поступивший доход превысит стоимость приобретения и связанные с отчуждением расходы.

Если отчуждение имущества является налогооблагаемой сделкой, но с учётом стоимости приобретения не возникает налоговой обязанности, такая сделка с учётом стоимости приобретения всё равно должна быть задекларирована.

Получаемый от посреднической деятельности в сфере недвижимого имущества доход декларируется и облагается налогом обычно как доход от предпринимательства. Если посредничество в сделках с недвижимостью является для лица предпринимательством, то полученный доход следует декларировать в декларации о доходах от предпринимательской деятельности (форма Е). Зарегистрированный в Коммерческом регистре предприниматель-физическое лицо (ПФЛ) может вычесть из дохода связанные с предпринимательством расходы. С дохода от предпринимательства следует платить подоходный и социальный налоги..

Если посредничество в недвижимости не является продолжительной и отвечающей признакам предпринимательства деятельностью, то полученный доход декларируется в декларации о доходах формы А. С дохода следует уплатить подоходный налог (социальный налог платить не требуется).

Доход, получаемый от отчуждения бронирования недвижимого имущества или посредничества, облагается налогом как доход от предпринимательства (декларируется на форме Е), или как выгода от отчуждения имущества (декларируется на форме А), или же как прочий доход (декларируется на форме А).

Не облагаемые подоходным налогом сделки по отчуждению имущества

Выгода от отчуждения имущества не облагается налогом, если до отчуждения лицо использовало в качестве места жительства:

  • недвижимую вещь, существенной частью которой или объектом квартирной собственности или права застройки квартиры является жилище, или
  • строение или квартиру как движимую вещь, или
  • квартиру в жилом доме, входящем в жилой кооператив или товарищество собственников.

Здесь важным является понятие «место жительства». Согласно части 1 статьи 14 Закона об общей части гражданского кодекса, место жительства лица – это место, где данное лицо постоянно или преимущественно проживает.

Место жительства налогоплательщика в первую очередь характеризуется его связью с личными и экономическими интересами.Таким образом, установление местожительства в каждом случае налогового освобождения является вопросом доказательства факта. Согласно руководствам Государственного суда, фактическое местожительство человека имеет решающее значение при применении налогового освобождения.

Если отчуждаемое жилое помещение до отчуждения использовалось частично для других целей (например, помещение сдавалось в аренду или использовалось в коммерческих целях), то налоговое освобождение применяется пропорционально соотношению площади помещений, использовавшихся в качестве жилья и в иных целях.

Пример 1

Предприниматель до отчуждения использовал 70% своей квартиры для жилья и 30% для предпринимательства. Стоимость приобретения квартиры и затраты на улучшение не вычитались из дохода от предпринимательства. Цена продажи квартиры составляет 100 000 евро, из которых 30% налогооблагаемой части составляет 30 000 евро. Стоимость приобретения составляет 70 000 евро, из которых 30% -ная часть составляет 21 000 евро. Расходы, связанные с отчуждением, составляют 10 000 евро, из них 30% учитывается – 3 000 евро.                                                                  
Декларируется выгода 30 000–21 000–3000=6000 евро.

Поскольку отчуждение места жительства освобождается от подоходного налога, то для применения освобождения от налога не имеет значения, как было приобретено жилье - унаследовано, передано, куплено, возвращено или приватизировано с правом преимущественной покупки.

Если в течение двух лет отчуждается более одного место жительства, то освобождение от налога действует только в отношении первого отчуждения. Двухлетним периодом между сделками считается день, следующий за днем внесения записи сделки купли-продажи в крепостную книгу.

Пример 2

В январе 2018 года лицо продало квартиру, которую использовал в качестве своего места жительства. Нотариальный договор купли-продажи заключен 23 января 2018 года. Соответствующая запись в крепостной книге произведена 26 января 2018 года.
Нотариальный договор купли-продажи заключен 15 января 2020 года. Соответствующая запись в крепостной книге произведена 18 января 2020 года.
Второе место жительства было продано менее чем через два года после продажи первого места жительства, поэтому продажу второго места жительства необходимо декларировать в декларации о доходах за 2020 год. В этом примере отсчёт двухлетнего срока начинается 27 января 2018 г.

Если при продаже второй недвижимости получен убыток, то такая сделка не учитывается и не подлежит декларированию, но документы по сделке (затраты на приобретение и продажу) должны храниться не менее пяти лет.

Жилое помещение с кладовкой

При налогообложении налоговый управляющий применяет равное налогообложение, если отчуждается место жительства, и:

  • в крепостной книге в качестве одной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка и парковочное место, или
  • в крепостной книге в качестве самостоятельной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка (нежилое помещение) и парковочное место (нежилое помещение).

Если зарегистрированные в качестве самостоятельных единиц квартирной собственности кладовка и парковочное место отчуждаются вместе с жилым помещением в рамках одной сделки по продаже, тогда в отношении всей сделки применяются положения о налоговом освобождении при продаже места жительства при условии соблюдения ограничения по одной сделке в течение двух лет.

Если нежилые помещения (кладовка или парковочное место) продаются отдельно (оформляется другая сделка) от жилого помещения (до или после отчуждения жилого помещения), или если кладовка или парковочное место не используются как часть жилого помещения, а используются в коммерческих целях (например, сдается в наем или используется в предпринимательстве), тогда такая продажа облагается налогом.

Часть идеальной доли, относящейся к реальной части квартирной собственности

Если отчуждается часть идеальной доли, относящейся к реальной части (например, с целью увеличения реальной части квартирной собственности или с целью создания новой квартирной собственности), тогда передача за оплату облагается налогом, т. к. идеальная доля земельного участка, части строения или оборудования отдельно не рассматривается как жилая площадь налогоплательщика.

Названные части квартирной собственности не входят в состав реальной части квартирной собственности (в состав жилого помещения налогоплательщика), а являются идеальными долями от долевой собственности квартирного дома, соединенные с реальной частью (часть 1 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (PDF)).

Гостевая квартира, которая находится в бизнес-здании и на коммерческой земле

Гостевая квартира – это гостиничное предприятие, в котором гостиничной единицей является квартира, сдаваемая в аренду в полном объеме (часть 8 статьи 18 Закона о туризме). Гостевая квартира используется в коммерческих целях, в связи с этим не распространяется на гостевую квартиру налоговое освобождение.

Обязательственно-правовой закон различает жилое помещение и коммерческое помещение, и, по существу, исключает возможность использования жилых помещений в качестве коммерческих помещений и наоборот. В значении Обязательственно-правового закона жилое помещение – это жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания. Коммерческое помещение – это помещение, используемое при осуществлении хозяйственной или профессиональной деятельности. (Статья 272 Обязательственно-правового закона).

В своем решении Государственный суд согласился, что разумно предположить, что здание будет использоваться для целей, указанных в детальной планировке или в разрешении на строительство. Однако, следует учитывать, что классификация назначения использования зданий на жилые помещения и нежилые помещения в рамках строительного законодательства не происходит на точно такой же основе, как классификация на жилые помещения и коммерческие помещения в значении части 1 статьи 272 Обязательственно-правового закона. Таким образом, нормы строительного права не запрещают использование жилого дома или в нем находящейся квартиры для временного проживания. Также квартира, находящаяся в жилом доме, может быть использована, например, для оказания услуги размещения, т. е. в рамках экономическо-хозяйственной деятельности. (RKHK 3-3-1-47-15)

В отличие от обычной квартиры, предназначенной для использования в качестве места жительства, цель использования гостевой квартиры – коммерческая. Если налогоплательщик действительно использовал гостевую квартиру до отчуждения в качестве своего места жительства, и это подтверждено, тогда в исключительных случаях может быть обосновано применение налогового освобождения как и при продаже обычной квартиры, используемой для проживания.

Подоходным налогом не облагается выгода, полученная от отчуждения недвижимой вещи, если существенной частью недвижимой вещи либо предметом квартирной собственности или права застройки является жилое помещение и соблюдены все три из следующих условий:

  1. жилое помещение, перешло в собственность налогоплательщика путем приватизации по преимущественному праву покупки
  2. земля, относящаяся к жилому помещению, перешла в собственность налогоплательщика путем приватизации по преимущественному праву покупки
  3. размер недвижимости не превышает двух гектаров

Пример

Жилой дом был получен по наследству (подарен), под дом было приватизировано 0,6 га земли с преимущественным правом покупки, и владелец не использовал дом в качестве своего места жительства. Общие расходы, связанные с оформлением наследства (дарением), улучшением или обновлением жилого дома, составляют 19 670 евро, а расходы, связанные с приватизацией земли с преимущественным правом покупки, составляют 1800 евро. Недвижимость продана за 70 000 евро.
Декларируется налогооблагаемая выгода 70 000–19 670–1800=48 530 евро.

Поскольку в данном примере не соблюдалось одно из вышеупомянутых условий (жилое помещение не приватизировано по преимущественному праву покупки), то налоговое освобождение не применяется, а полученный доход облагается подоходным налогом.

Подоходным налогом не облагается выгода, полученная от отчуждения недвижимой вещи, если существенной частью недвижимой вещи либо предметом квартирной собственности или права застройки является жилое помещение, а недвижимая вещь перешла в собственность налогоплательщика путем возврата противоправно отчужденного имущества (например, жильё, возвращённое как движимое имущество, которое зарегистрировали, как недвижимость и отчуждается как недвижимость).

Подоходным налогом не облагается выгода, полученная от отчуждения дачи или садового домика, если соблюдены следующих два условия:

1.дача или садовый домик как движимая вещь или существенная часть недвижимой вещи находились в собственности налогоплательщика более двух лет и
2. размер недвижимости не превышает 0,25 гектара.

Если дача или садовый домик приобретены по договору аренды, время владения исчисляется со дня заключения договора аренды при его передаче.

Выгода от отчуждения земли, возвращенной в ходе реформы собственности, например, выгода, полученная от отчуждения лесных земель, освобождается от уплаты подоходного налога. Однако выгода, полученная от отчуждения растущего леса с возвращённых лесных земель, облагается налогом.

В соответствии с формулировкой пункта 5 части 4 статьи 15 Закона о подоходном налоге, доход от отчуждения земли, возвращенной в ходе реформы собственности, не облагается подоходным налогом. По оценке налогового управляющего формулировка части 4 статьи 15 Закона о подоходном налоге поддерживает применение налогового освобождения в отношении наследника, исходя из того, что пункт 5 вышеупомянутого положения не делает получение налогового освобождения зависимым от конкретного лица, а основывается на способе приобретения земли. Таким образом, можно считать, что налоговое освобождение применяется к первому отчуждению незастроенной земли, возвращенной в ходе реформы собственности.
Так как согласно руководствам Государственного суда, наследование не является сделкой по отчуждению, и имеет место только вытекающая из закона правопреемственность, то налоговое освобождение распространяется на лицо, которое отчуждает возвращенную в ходе реформы собственности землю в первый раз, и по оценке налогового управляющего речь идет об имущественном праве, неразрывно связанном с личностью наследодателя.

Недвижимость, полученная в дар или по наследству (например, земля, дом, квартира и пр., унаследованное или полученное в подарок в Эстонии или за рубежом), при получении не подлежит налогообложению.

Если недвижимость, полученная в дар или по наследству, отчуждается, по полученная выгода облагается подоходным налогом, за исключением случаев, когда недвижимость до отчуждения использовалась лицом в качестве своего места жительства.

Доход, полученный от отчуждения потребительских товаров, находящихся в личном пользовании, налогом не облагаются.

Подоходным налогом не облагаются плата и возмещение за приобретение на основании Закона о приобретении недвижимой вещи в общественных интересах, в том числе плата и возмещение уплачиваемые за принудительное отчуждение и установление принудительного владения. Налоговое освобождение также распространяется на доход и возмещение, полученные за проведение на основании того же Закона, обмена недвижимых вещей и землеустройство.

Последнее обновление 10.11.2021

Вам помогла информация на этой странице?