Доход от аренды

В декларации о доходах физического лица следует декларировать всю сумму дохода, полученного от сдачи внаём в течение календарного года.

Физическое лицо может из доходов от сдачи внаём жилого помещения или квартиры вычесть 20% от суммы доходов от найма на покрытие расходов, связанные со сдачей внаём. Для этого не надо представлять документы, подтверждающие произведённые расходы. 20%-ный вычет делается на основании декларации доходов физического лица при декларировании доходов от сдачи внаём жилого помещения.

20%-ный вычет из доходов от сдачи жилого помещения внаём применяется только на основании договора найма жилого помещения при сдаче внаём жилого помещения или квартиры. Договор найма жилого помещения имеет место тогда, когда по договору внаём передается жилое помещение, и договором установлено, что помещение будет использоваться для проживания. Например, если коммерческое товарищество берёт внаём жилое помещение, чтобы в нем организовать офис, то тот факт, что сдаётся внаём жилое помещение, не значит, что имеет место договор сдачи жилого помещения внаём.

К доходу от сдачи внаём (сумма, с которой делаются вычеты) не относятся побочные расходы, а также расходы по содержанию и улучшению здания (статья 292 Обязательственно-правового закона), если наниматель их сам оплачивает или компенсирует наймодателю. Поправка к Обязательственно-правовому закону, вступившая в силу с 14 января 2021 года, позволяет заключать более обширные соглашения о передаче арендатору расходов на содержание и улучшению всего здания. Также, в случае, когда разумные и необходимые расходы на износ или ухудшение, вызванные обычным договорным использованием жилья, перекладываются на арендатора. 

По этой причине доход от аренды не включает дополнительные расходы, оплачиваемые арендатором (коммунальные расходы), а также расходы на содержание и улучшение здания (например, ремонтный фонд квартирного товарищества или выплаты по кредитам). Кроме того, расходы, оплаченные арендатором для устранения износа, связанного с обычным использованием жилья, не учитываются как доход от аренды.

К числу побочных расходов и повинностей не относятся платежи на погашение кредита сдаваемой внаём квартиры или земельный налог, и в случае, если наниматель оплачивает данные платежи за наймодателя, то уплаченные нанимателем суммы считаются доходом наймодателя от сдачи внаём.

В случае, если наниматель сделал в снимаемом жилом помещении улучшения, в результате которых стоимость жилого помещения повысилась, и если после прекращения договора найма нанимателю расходы не компенсированы, тогда доходом наймодателя считается увеличение стоимости квартиры в результате произведенных улучшений.

Если же наниматель делает ремонт, в результате которого стоимость квартиры не увеличивается, т. е. восстановительный ремонт, то у наймодателя не возникает облагаемый налогом доход.

Если договор найма заключён с юридическим лицом, то юридическое лицо должно удерживать подоходный налог с выплачиваемой наймодателю брутто-суммы, за исключением побочных расходов и повинностей. Наймодателю возвращается на основании декларации о доходах 20% переплаченного подоходного налога с дохода, полученного от сдачи в наём.

Примеры декларирования доходов от сдачи в наём

Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц, и наниматель согласно договору, должен оплачивать по счету квартирного товарищества также и коммунальные платежи. Наниматель платит наймодателю 200 евро и квартирному товариществу 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма 200 евро за календарный месяц.

Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц и согласно договору, наниматель оплачивает наймодателю коммунальные платежи по счету квартирного товарищества.
Наниматель перечисляет в месяц на счет наймодателя 350 евро. Наймодатель оплачивает квартирному товариществу на основании счета 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма 200 евро за календарный месяц.

Собственник квартиры и наниматель заключили договор найма жилого помещения, и согласно договору наниматель вместо платы за наем платит за собственника квартиры платежи на погашение кредита, взятого для приобретения квартиры. Собственник квартиры должен указать в декларации о доходах суммы, уплаченные на погашение кредита, в качестве дохода от найма.

Если договор найма жилого помещения заключён с юридическим лицом и сумма платы по договору найма по составляет 200 евро в месяц, то наниматель (юридическое лицо) обязан с платы по найму удержать подоходный налог по ставке 20% (40 евро). Физическому лицу выплачивается сумма за вычетом удержанного подоходного налога 160 евро (200 – 40 = 160). Наниматель обязан указать в декларации брутто-сумму выплаты по договору найма (200 евро):

  • под кодом 57 в приложении 1 декларации TSD в случае выплаты резиденту – физическому лицу или
  • под кодом 185 в приложении 2 декларации TSD в случае выплаты физическому лицу – нерезиденту.

В предварительно заполненную декларацию о доходах физического лица данный доход будет уже внесён, так как наниматель указал в декларации выплаты по договору найма жилого помещения. На основании представленной декларации о доходах подлежащий налогообложению доход от найма жилого помещения будет уменьшен на 20%, и, соответственно, подоходный налог будет пересчитан и составит 32 евро ((200 – 20% × 200) × 20%). Однако следует учитывать, что на окончательную сумму подоходного налога, рассчитанного на основании декларации о доходах, влияют годовой доход и разрешённые вычеты.

Доход от аренды

Если жилое помещение предоставляется в пользование для размещения людей, то в этом случае нельзя применить 20%-ый вычет, а полученный доход следует декларировать в качестве дохода от аренды. Например, при предоставлении в пользование жилого помещения для временного размещения людей через AirBnB или booking.com частное лицо, для которого это не является предпринимательской деятельностью, должно отразить в своей декларации о доходах брутто-сумму дохода, из которой расходы, в том числе плату за услуги, вычесть нельзя.

Также нельзя применить 20%-ый вычет из дохода, полученного по договору от сдачи жилья в субаренду, и доход следует декларировать как доход от аренды.

Авторское право (лицензионные платежи)

Вопросы, связанные с авторским правом, регулирует Закон об авторском праве (далее ЗоАП).

Авторское право возникает на произведения литературы, искусства и науки. В связи с созданием произведения литературы, искусства и науки у автора произведения возникает авторское право на это произведение. Личные и имущественные права устанавливают содержание авторского права. Личные права автора являются неотделимыми от лица автора и не могут быть переданы. Имущественные права автора могут передаваться в виде отдельных прав или совокупности прав за плату либо безвозмездно.

Использование произведения другими лицами разрешается в случае передачи (отчуждения) автором его имущественных прав или на основании разрешения, выданного автором (лицензии); за исключением случаев, установленных в IV главе, ЗоАП, если использование произведения разрешается без согласия автора.

Авторский договор заключается между автором и лицом, желающим использовать произведение. Авторский договор можно заключить на использование уже существующего произведения или на создание и использование нового произведения. В случае использования существующего произведения применяются к авторскому договору (на основании лицензионного договора) положения, касающиеся лицензионного договора и установленные в Обязательственно-правовом законе. В случае создания и использования нового произведения применяются к авторскому договору положения, касающиеся подряда, установленные в Обязательственно-правовом законе.

Налогообложение авторского права (лицензионного платежа)

Плата, получаемая за предоставление в использование существующего произведения или за отчуждение права по его использованию

Согласно Закону о подоходном налоге (далее ЗоПН) подоходным налогом облагается плата, полученная в качестве лицензионного платежа как за предоставление в использование авторских прав на произведения литературы, искусства или науки (в том числе на запись кино- или видеофильма, радио- или телепередачи или на компьютерную программу), так и за отчуждение права по их использованию (ч. 2 ст. 16 ЗоПН).

Прежде всего, на основании указанного положения налогом облагается плата, которую автор получает в случае использования существующего произведения (указано в ч. 3 ст. 48 ЗоАП). Лицензионный платёж, указанный в ч. 2 ст. 16 ЗоПН, облагается налогом по принципу его удержания с брутто-суммы, что означает следующее: расходы нельзя вычесть из дохода. В случае уже существующего произведения расходы были произведены раньше, а автор получает так называемый пассивный доход. На основании п. 7 ст. 41 ЗоПН при выплате вознаграждения удерживается подоходный налог, а платежами социального страхования лицензионный платёж не облагается..

NB! Лицензионный платёж облагается налогом в порядке, описанном выше, и такая плата не облагается налогом на основании договора купли-продажи в качестве дохода, полученного от отчуждения имущества.

Плата, получаемая за создание и использование нового произведения

Согласно Закону о подоходном налоге доход, полученный физическим лицом от самостоятельной хозяйственной или профессиональной деятельности, в том числе от творческой деятельности, облагается налогом, как доход от предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 14 ЗоПН).

Если между автором произведения и его пользователем заключён авторский договор для создания и использования нового произведения (указано в ч. 4 ст. 48 ЗоАП) и человек создал произведение независимо от кого-либо, в ходе создания произведения были произведены расходы, например, куплены средства/препараты, оплачены услуги; риски, были возложены на лицо и пр., то у этой деятельности имеются признаки предпринимательской деятельности и плата облагается налогом, как доход от предпринимательской деятельности.

Доход от предпринимательской деятельности, полученный зарегистрированным предпринимателем, облагается налогом по принципу его удержания с нетто-суммы, что означает следующее: из дохода, полученного от предпринимательской деятельности, можно вычесть расходы, которые связаны с предпринимательством.

Нетто-доход, полученный от предпринимательской деятельности, облагается подоходным, социальным налогом, а также взимается платёж по обязательной накопительной пенсии в порядке, установленном Законом о накопительных пенсиях, если предприниматель – физическое лицо является обязанным лицом.

Пользователь произведения должен удерживать подоходный налог с платы, полученной на основании обязательственно-правового договора подряда (п. 3 ст. 41 ЗоПН). Плата, выплаченная на основании обязательственно-правового договора подряда, облагается социальным налогом, а также взимаются платёж по страхованию от безработицы и платёж по обязательной накопительной пенсии в порядке, установленном Законом о накопительных пенсиях, если выплата производится обязанному лицу..

  • Если автор произведения является предпринимателем – физическим лицом (ПФЛ), зарегистрированным в Коммерческом регистре или регистре Европейского экономического пространства, то пользователь произведения не должен удерживать подоходный налог (п. 3 ч. 2 ст. 40 ЗоПН) и платить платёжи по социальному страхованию. ПФЛ платит указанные налоги сам. По желанию ПФЛ его доход от предпринимательской деятельности также может включать в себя лицензионный платёж, указанный в ст. 16 ЗоПН (ч. 4 ст. 14 ЗоПН).
  • Если автор произведения не является зарегистрированным ПФЛ, то плата, полученная за создание нового произведения (указана в ч. 4 ст. 48 ЗоАП), облагается налогом в качестве брутто-дохода, полученного на основании обязательственно-правового договора подряда (ч. 11 ст. 13 ЗоПН).

Последнее обновление 01.03.2022

Вам помогла информация на этой странице?