Вычисление налогооблагаемой прибыли

Из прибыли, полученной от продажи или обмена имущества, до момента обложения подоходным налогом можно вычесть документально подтвержденные, понесенные самим лицом расходы, связанные непосредственно с приобретением и отчуждением имущества. Если документальное подтверждение отсутствует, то сделанные расходы нельзя будет вычесть из доходов.

Прибыль или убыток, полученные от отчуждения имущества — это:

  • при продаже: разница стоимости приобретения и продажной цены имущества, из которой вычтены расходы, связанные непосредственно с продажей имущества;
  • при обмене: разница стоимости приобретения имущества и рыночной цены (средней местной цены продажи) имущества, полученного в результате обмена, из которой вычтены расходы, связанные непосредственно с обменом имущества.

Стоимость приобретенного имущества — это:

  • расходы, сделанные для приобретения имущества (например, покупная цена);
  • расходы, сделанные для улучшения (например, реконструкция жилья) или для дополнения (например, пристройка);
  • уплаченные при приобретении имущества комиссионные сборы и пошлины (например, уплаченная покупателем нотариальная плата, госпошлина, а также другие указанные в договоре и с ним связанные платы);
  • стоимость приобретения приобретенного в порядке капитализированной аренды (лизинга) имущества — это общая сумма следующих из договора, фактически уплаченных арендных платежей или платежей по выкупу без учета процентов;
  • стоимость приобретения изготовленной своими руками вещи — это сумма расходов, связанных с изготовлением вещи (например, расходы на постройку жилого дома);
  • eсли лицо отчуждает имущество, которое было предварительно обложено налогом в качестве взятого в личное пользование имущества предпринимателя-физического лица (ПФЛ), то при отчуждении такого имущества стоимостью приобретения надо считать сумму, которая была добавлена к предпринимательскому доходу;
  • cтоимостью приобретения имущества, полученного в качестве наследства, являются только расходы, произведённые наследником.

Расходы, связанные непосредственно с отчуждением имущества — это:

  • расходы, без которых нельзя осуществить сделку по отчуждению имущества (например, уплаченная продавцом нотариальная плата, госпошлина, а также другие указанные в договоре и с ним связанные платы);
  • расходы, сделанные в интересах более успешного совершения сделки (например, оплата за услуги маклера, оплата за оценку имущества);
  • расходы, связанные с лесным хозяйством, в случае отчуждения получаемых лесоматериалов и права на вырубку леса на корню;
  • расходы, сделанные при продаже лесоматериалов, являются расходами по вырубке леса и по перевозке леса.

Как расходы по приобретению, так и расходы по отчуждению должны быть документально подтверждены.

Из прибыли нельзя вычитать общие расходы, связанные с администрированием имущества (например, расходы на поддержание состояния отчуждаемой квартиры  — оклейка обоями, покраска и т. п., коммунальные расходы, счета за электричество и т. п.).

Пример № 1

Лицо приобрело квартиру за 25 000 евро (стоимость приобретения) и продало ее за 40 000 евро (продажная цена). Квартира не использовалась в качестве места жительства. Непосредственно связанные с продажей расходы (оценка недвижимости, расходы, связанные с договором о продаже и т. п.) составили 2000 евро, их можно вычесть из дохода. Расходы на поддержание состояния, сделанные до продажи,, сделанные перед продажей квартиры, в размере 500 евро, не подлежат вычету, не смотря на то, что они подтверждены документально.
Облагаемая подоходным налогом прибыль рассчитывается следующим образом:
40 000 – 25 000 – 2000 = 13 000 евро.

Ставка подоходного налога — 20%, сумму подоходного налога можно вычислить следующим образом: 13 000 × 0,20 = 2600 евро.

То есть, формула для вычисления налогооблагаемой прибыли при отчуждении имущества такова:

ЦЕНА ПРОДАЖИ – СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ – НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ ВЫГОДА

Пример № 2

Лицо приобрела много лет назад 2-комнатную квартиру стоимостью 35 000 евро и не использовала эту квартиру в качестве своего места жительства, а сдавала ее в аренду. Теперь лицо совершает обмен и меняет свою 2-комнатную квартиру на 3-комнатную. Стоимость обеих квартир во время обмена (т. е. во время совершения сделки) составляет 57 500 евро. Расходы, связанные с договором об обмене, вместе с госпошлиной и нотариальная плата составляют 2100 евро.
Облагаемый подоходным налогом доход от обмена квартиры составляет 57 500 – 35 000 – 2100 евро. Лицо получила в результате обмена налогооблагаемый доход в сумме 20 400 евро. Ставка подоходного налога — 20% и с полученной прибыли надо уплатить подоходный налог 20 400 × 0,20 = 4080 евро.

В этом случае следует учитывать, что к договору об обмене применяются те же самые правила, что и к договору о покупке, и обе стороны одновременно являются как продавцом, так и покупателем. В большинстве случаев стоимость обмениваемых вещей одинакова.

То есть, формула для вычисления налогооблагаемой прибыли при обмене имущества такова:

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРИОБРЕТЕННОГО ПУТЕМ ОБМЕНА ИМУЩЕСТВА – СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА – НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ С ОБМЕНОМ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ ВЫГОДА

 

23.01.2018