Что должно знать коммерческое объединение, приобретающее жилое помещение

Правила налогообложения сделок, связанных с недвижимостью, имеют много нюансов. В связи с этим у фирм, использующих в предпринимательской деятельности жилые помещения, часто возникают вопросы, как облагается налогом та или иная сделка.

С целью помочь Вам сориентироваться в такой имеющей много нюансов налоговой сфере, представляем небольшой свод правил, предписанных различными законами, которые нужно учитывать именно в налоговом учёте при использовании жилых помещений для предпринимательской деятельности.


Ставки по налогу с оборота


Поскольку жилые помещения в предпринимательской деятельности можно использовать в нескольких целях, коммерческому объединению, планирующему купить жилое помещение (квартирную собственность, жилой дом и т. п.) для предпринимательства, полезно знать, что согласно Закону о налоге с оборота, различные связанные с недвижимым имуществом услуги облагаются налогом по-разному.

Оказание услуг гостиничного типа (гостевые квартиры или дома отдыха) облагается 9% налогом с оборота (пункт 4 части 2 статьи 15 Закона о налоге с оборота (ЗоНО))). Однако от сдачи недвижимой вещи внаём, аренду или пользовладение, как правило, возникает необлагаемый налогом оборот (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), причём сделку по сдаче недвижимой вещи внаём, аренду или пользовладение, разрешено добровольно облагать 20% налогом с оборота, предварительно сообщив об этом налоговому управляющему, за исключением случаев, когда объектом сделки является жилое помещение (п. 1 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). Жилое помещение – это жилой дом или квартира, которые используются для постоянного проживания (ч. 1 ст. 272 Обязательственно-правового закона (ОПЗ)). Таким образом, для отличия жилого помещения от коммерческого, важно оценить, подходит ли помещение для постоянного проживания или нет, и как это помещение используется на самом деле.

Таким образом, если у помещения имеется разрешение на использование в качестве коммерческого, а на самом деле его используют для проживания, то такое помещение относится к жилым. И наоборот, если согласно разрешению на использование мы имеем дело с жилым помещением, но оно используется в коммерческих целях, то при налогообложении следует применять положения для коммерческих помещений. См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 2 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в т. ч услуги, связанные с недвижимой вещью»).

Мы имеем дело с оказанием услуг гостиничного типа в случае, если заключен договор найма во временное пользование помещений и на срок не более трех месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 272 ОПЗ). Поэтому сдача внаём помещения разным людям на короткий отрезок времени облагается 9% налогом с оборота и считается оказанием услуги гостиничного типа. Однако, если Вы найдете клиента, который хочет использовать жилое помещение дольше трёх месяцев, то Вам необходимо будет заключить с ним договор о найме жилого помещения и от оказания этой услуги возникнет не облагаемый налогом оборот. Не облагаемый налогом оборот необходимо декларировать на строке 8 декларации налога с оборота.

Также отмечаем, что при оказании услуг гостиничного типа лица, которым оказывается такая услуга, должны быть зарегистрированы на основании гостевой карточки (ч. 1 ст. 24 Закона о туристской деятельности (ЗоТД)). Гостевые карточки необходимо хранить в течение двух лет со дня их заполнения (ч. 6 ст. 24 ЗоТД).

Необходимо также учитывать, что, если принадлежащее коммерческому объединению имущество предоставлено в использование связанному лицу, то такое лицо должно платить коммерческому объединению на основании общего прейскуранта, а коммерческое объединение, в свою очередь, должно декларировать оборот с предоставления в использование жилого помещения. Отмечаем, что предоставление связанному лицу жилого помещения бесплатно или ниже рыночной стоимости считается специальной льготой, которую необходимо декларировать и с которой нужно уплатить подоходный и социальный налоги (ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 48 ЗоПН, а также п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона о социальном налоге). См. подробнее «Объяснения о заполнении приложения 4 декларации TSD по специальным льготам», точнее о предоставлении в использование имущества, имеющегося у иного работодателя в п. 3.5.2.

Продажа жилых помещений также может облагаться налогом по-разному в зависимости от того, имеем ли мы дело с уже взятым в использование или с новым жилым помещением. Если при перепродаже нового жилого помещения до его первичного ввода в эксплуатацию к его цене продажи следует добавить 20% налог с оборота (п. 3 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), то отчуждение использованного жилого помещения не будет облагаться налогом и возникнет необлагаемый оборот (п. 2 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 3 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в том числе услуги, связанные с недвижимой вещью»).
 

Вычет входного налога с оборота


Мы считаем необходимым объяснить также то, что налог с оборота с покупки как самого жилого помещения, так и с товаров и услуг, приобретённых для его нужд, разрешено декларировать в качестве входного налога с оборота только в случае, если помещения будут использованы для нужд налогооблагаемого оборота (ч. 1 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 14.3 в разделе «Вычет входного налога с оборота»).

Таким образом, покупая жилое помещение с целью использования его, например, в качестве конторы, право на вычет входного налога с оборота зависит от следующего:

  • используется ли помещение в качестве конторы в полном объёме или частично;

  • какой оборот возникает от деятельности предприятия: облагаемый или же не облагаемый налогом.

Согласно действующим правовым нормам, приобретая в качестве офиса жилое помещение, следует иметь в виду, что помещения для бюро (конторы) могут находиться в зданиях с нежилыми помещениями (дополнение (PDF) (на эстонском языке) к постановлению № 51 к пункту 1 части 7 статьи 50 Строительного кодекса). Поэтому при покупке жилого помещения в качестве конторы нужно быть готовым, что придётся менять разрешение на использование жилого помещения в соответствии с планируемым использованием в качестве офиса.

Если предприятие использует жилое помещение в качестве конторы лишь частично или у предприятия в ходе его деятельности возникает как налогооблагаемый, так и не облагаемый налогом оборот, то обоснованным является вычет входного налога с оборота с жилого помещения, используемого в качестве конторы, а также с товаров и услуг, связанных с ним, лишь частично. Частичный вычет входного налога с оборота высчитывается исходя из прогнозируемого удельного значения использования недвижимой вещи для осуществления налогооблагаемого оборота в год приобретения недвижимой вещи (ч. 3 ст. 32 и ч. 4 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: п. 14.3.6 «Частичный вычет входного налога с оборота»).

Однако, если предприятие приобретает жилое помещение с целью долгосрочной аренды, то это имущество, приобретённое для нужд не облагаемого налогом оборота, с которого нельзя вычесть входной налог с оборота.

В то же время, поскольку речь идёт об имеющей много нюансов налоговой сфере, в разное время с одной и той же недвижимой вещью можно совершать различные сделки, поэтому налогообложение услуг, оказываемых одной и той же недвижимой вещью, может меняться в зависимости от изменений в её использовании.

В случае, если при покупке недвижимости Вы вычли входной налог с оборота, предполагая, что будете её использовать для нужд налогооблагаемого оборота, но по прошествии времени выяснилось, что ситуация на рынке изменилась или первоначальные планы не удаётся реализовать по другим причинам и квартира берётся в использование для нужд не облагаемого налогом оборота, важно знать, что вычтенный с приобретения квартиры налог с оборота, а также с иного основного капитала, связанного с квартирной собственностью, подлежит корректировке соответственно фактическому использованию (ч. 4 ст. 32 ЗоНО).

Входной налог с оборота корректируется в соответствии с фактическим удельным значением использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота начиная с года приобретения основного капитала в течение периода корректировки входного налога с оборота. Период корректировки входного налога с оборота составляет 10 календарных лет в отношении недвижимой вещи и 5 календарных лет в отношении иного основного капитала. Входной налог с оборота корректируется в конце каждого календарного года, исходя из фактического удельного значения использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота в данном календарном году. (Чaсти 41 и 42 ст. 32 ЗоНО)

Также вычтенный при покупке жилого помещения входной налог с оборота подлежит корректировке в декларации того месяца, когда имущество было отчуждено. Это делается в случае, если в течение периода корректировки отчуждается жилое помещение, уже принятое в использование (ч. 5 ст. 32 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 9.3 «Корректировка вычтенного входного налога с оборота при использовании недвижимой вещи для нужд не облагаемого налогом оборота»).


Исходя из вышеизложенной информации, содержащей много нюансов, мы надеемся, на Ваше понимающее отношение к тому, если мы обратимся к Вам и поинтересуемся, как Вы используете жилые помещения, приобретённые для предпринимательской деятельности, а также в курсе ли Вы, как эти сделки должны правильно облагаться налогом. Обращение к Вам всегда имеет только одну цель – помочь, чтобы Ваши налоговые дела были в порядке.
 

Если Вам нужна помощь

  • Звоните по телефону 880 0812 (консультация бизнес-клиентов).
  • Пишите ariklient@emta.ee или в электронной среде e-maksuamet/e-toll: рубрика «Общение» → «Переписка».
     
06.06.2019