Что должно знать коммерческое объединение, приобретающее жилое помещение

Правила налогообложения сделок, связанных с недвижимостью, имеют очень много нюансов. Поэтому у коммерческих объединений, использующих жилые помещения в предпринимательской деятельности, часто возникают вопросы, каким образом должна облагаться налогом та или иная сделка. С целью помочь Вам сориентироваться в этой налоговой сфере, имеющей много нюансов, предоставляем здесь краткий обзор правил, установленных различными законами, которые Вы должны учитывать именно в налоговом учёте, связанном с жилыми помещениями, используемыми в предпринимательской деятельности.


Ставки по налогу с оборота


Поскольку жилые помещения можно использовать в предпринимательской деятельности в различных целях, то коммерческому объединению, которое планирует приобрести для предпринимательской деятельности жилое помещение (квартирную собственность, жилой дом или т. п.) будет полезно знать, что различные услуги, связанные с недвижимым имуществом, облагаются налогом по-разному.

Так, например, оказание услуг гостиничного типа (гостевые квартиры или дома отдыха) имеет оборот, облагаемый ставкой 9% (пункт 4 части 2 статьи 15 Закона о налоге с оборота (ЗоНО)); сдача недвижимой вещи внаём, в аренду или пользовладение, как правило, имеет не облагаемый налогом оборот (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), причём сделку по сдаче недвижимой вещи внаём, в аренду или пользовладение, разрешено добровольно облагать налогом с оборота со ставкой 20%, предварительно сообщив об этом налоговому управляющему, за исключением случаев, когда объектом сделки является жилое помещение (п. 1 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). Жилое помещение – это жилой дом или квартира, которые используются для постоянного проживания (ч. 1 ст. 272 Обязательственно-правового закона (ОПЗ)). Таким образом, чтобы отличать жилое помещение от коммерческого помещения важно оценить, можно ли в этом помещении постоянно жить или нет, и как помещение на самом деле используется.

Таким образом, если соответственно разрешению на использование это – коммерческое помещение, однако его используют для проживания, то оно рассматривается в качестве жилого помещения и наоборот: если соответственно разрешению на использование это – жилое помещение, однако его используют в качестве коммерческого помещения, то его необходимо облагать налогом на основании положений, предусмотренных для коммерческих помещений. См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 2 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в т. ч услуги, связанные с недвижимой вещью»).

Для услуги гостиничного типа, как правило, заключён договор найма во временное пользование помещений и на срок не более трёх месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 272 ОПЗ). Таким образом, если Вы предоставляете жилое помещение в использование разным лицам на короткие периоды, то это услуга гостиничного типа, облагаемая налогом 9%; но если Вы найдёте клиента, который желает использовать жилое помещение более 3 месяцев, то Вам необходимо заключить договор об найме жилого помещения и от оказания услуги возникнет не облагаемый налогом оборот.

Кроме того, мы отмечаем, что (при оказании услуги гостиничного типа) лица, которым оказываются гостиничные услуги, должны быть зарегистрированы на основании гостевой карточки (ч. 1 ст. 24 Закона о туристской деятельности (ЗоТД)). Гостевые карточки хранятся в течение двух лет со дня их заполнения (ч. 6 ст. 24 ЗоТД).

Необходимо также учитывать, что, если имущество, принадлежащее коммерческому объединению, предоставляется в использование связанному лицу, то ему также необходимо платить коммерческому объединению на основании общего прейскуранта, а коммерческому объединению предоставление жилого помещения в использование необходимо задекларировать в качестве оборота. Мы отметим, что предоставление связанному лицу жилого помещения бесплатно или ниже рыночной стоимости рассматривается в качестве специальной льготы, которую необходимо декларировать и с которой необходимо уплатить подоходный и социальный налоги (ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 48 ЗоПН, а также п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона о социальном налоге). См. подробнее «Объяснения о заполнении приложения 4 декларации TSD по специальным льготам», точнее о предоставлении в использование имущества, имеющегося у иного работодателя в п. 3.5.2.

Также различное налогообложение может применяться в случае продажи жилых помещений в зависимости от того, взято ли оно в использование или это новое жилое помещение. Если при перепродаже нового жилого помещения до его первичного ввода в эксплуатацию к цене продажи необходимо добавить налог с оборота 20% (п. 3 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), то при отчуждении использованного жилого помещения возникнет не облагаемый налогом оборот (п. 2 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). Не облагаемый налогом оборот подлежит декларированию на строке 8 декларации налога с оборота. См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 3 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в том числе услуги, связанные с недвижимой вещью»).
 

Вычет входного налога с оборота


Мы считаем необходимым объяснить также то, что налог с оборота с покупки как с жилого помещения, так и с товаров и услуг, приобретённых для его нужд, разрешено декларировать в качестве входного налога с оборота только в случае, если помещения будут использованы для нужд налогооблагаемого оборота (ч. 1 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 14.3 в разделе «Вычет входного налога с оборота»).

Таким образом, приобретая жилое помещение с целью использования его, например, в качестве конторы, право на вычет входного налога с оборота зависит от того:

  • используется ли помещение в качестве конторы в полном объёме или частично;

  • возникает ли от деятельности предприятия налогооблагаемый оборот или не облагаемый налогом оборот.

Согласно действующим правовым нормам, приобретая в качестве офиса жилое помещение, следует иметь в виду, что помещения для бюро (конторы) могут находиться в зданиях с нежилыми помещениями (дополнение (PDF) (на эстонском языке) к постановлению № 51 к пункту 1 части 7 статьи 50 Строительного кодекса). Поэтому при покупке жилого помещения в качестве конторы нужно быть готовым, что придется менять разрешение на использование жилого помещения в соответствии с планируемым использованием в качестве офиса.

Если предприятие использует жилое помещение в качестве конторы лишь частично или у предприятия возникает в ходе его деятельности как налогооблагаемый оборот, так и не облагаемый налогом оборот, то обоснованным является вычет входного налога с оборота с жилого помещения, используемого в качестве конторы, а также с товаров и услуг, связанных с ним лишь частично, исходя из прогнозируемого удельного веса по использованию недвижимой вещи для осуществления налогооблагаемого оборота в год приобретения недвижимой вещи (ч. 3 ст. 32 и ч. 4 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: п. 14.3.6 «Частичный вычет входного налога с оборота»).

Однако, если предприятие приобретает жилое помещение с целью долгосрочной аренды, то это имущество, приобретённое для нужд не облагаемого налогом оборота, с которого нельзя вычесть входной налог с оборота.

В то же время, поскольку речь идёт об имеющей много нюансов налоговой сфере, в разное время с одной и той же недвижимой вещью можно совершать различные сделки, поэтому налогообложение услуг, оказываемых одной и той же недвижимой вещью, может меняться в зависимости от изменений в её использовании.

В случае, если Вы вычли при покупке недвижимости входной налог с оборота, предполагая, что будете её использовать для нужд налогооблагаемого оборота, но по прошествии времени оказывается, что ситуация на рынке изменилась или первоначальные планы не удаётся реализовать по другим причинам и квартира берётся в использование для нужд не облагаемого налогом оборота, то важно знать, что налог с оборота, вычтенный с приобретения квартиры, а также с иного основного капитала, связанного с квартирной собственностью, подлежит корректировке соответственно фактическому использованию (ч. 4 ст. 32 ЗоНО).

Входной налог с оборота корректируется в соответствии с фактическим удельным значением использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота начиная с года приобретения основного капитала в течение периода корректировки входного налога с оборота, который составляет 10 календарных лет в отношении недвижимой вещи и 5 календарных лет в отношении иного основного капитала. Входной налог с оборота корректируется в конце каждого календарного года, исходя из фактического удельного веса использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота в данном календарном году. (Чaсти 41 и 42 ст. 32 ЗоНО)

Также входной налог с оборота, вычтенный при покупке жилого помещения подлежит корректировке в декларации того месяца, когда имущество было отчуждено в случае, если в течение периода корректировки отчуждается жилое помещение, уже принятое в использование (ч. 5 ст. 32 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 9.3 «Корректировка вычтенного входного налога с оборота при использовании недвижимой вещи для нужд не облагаемого налогом оборота»).


Исходя из вышеизложенной информации, содержащей много нюансов, мы надеемся, на Ваше понимающее отношение к тому, что мы обращаемся к Вам и выясняем, как Вы используете жилые помещения, приобретённые для предпринимательской деятельности, а также в курсе ли Вы, как эти сделки должны правильно облагаться налогом. Цель нашего обращения всегда только одна – помочь, чтобы Ваши налоговые дела были бы в порядке.
 

Если Вам нужна помощь

  • Звоните по телефону 880 0812 (консультация бизнес-клиентов).
  • Пишите ariklient@emta.ee или в электронной среде e-maksuamet/e-toll: рубрика «Общение» → «Переписка».
     
20.05.2019