Что должно знать коммерческое объединение, приобретающее жилое помещение

Правила налогообложения сделок, связанных с недвижимостью, имеют много нюансов. В связи с этим у фирм, использующих в предпринимательской деятельности жилые помещения, часто возникают вопросы, как облагается налогом та или иная сделка.

С целью помочь Вам сориентироваться в такой имеющей много нюансов налоговой сфере, представляем небольшой свод правил, предписанных различными законами, которые нужно учитывать именно в налоговом учёте при использовании жилых помещений для предпринимательской деятельности.


Ставки по налогу с оборота


Поскольку жилые помещения в предпринимательской деятельности можно использовать в нескольких целях, коммерческому объединению, планирующему купить жилое помещение (квартирную собственность, жилой дом и т. п.) для предпринимательства, полезно знать, что согласно Закону о налоге с оборота, различные связанные с недвижимым имуществом услуги облагаются налогом по-разному.

Оказание услуг гостиничного типа (гостевые квартиры или дома отдыха) облагается 9% налогом с оборота (пункт 4 части 2 статьи 15 Закона о налоге с оборота (ЗоНО))). Однако от сдачи недвижимой вещи внаём, аренду или пользовладение, как правило, возникает необлагаемый налогом оборот (п. 2 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), причём сделку по сдаче недвижимой вещи внаём, аренду или пользовладение, разрешено добровольно облагать 20% налогом с оборота, предварительно сообщив об этом налоговому управляющему, за исключением случаев, когда объектом сделки является жилое помещение (п. 1 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). Жилое помещение – это жилой дом или квартира, которые используются для постоянного проживания (ч. 1 ст. 272 Обязательственно-правового закона (ОПЗ)). Таким образом, для отличия жилого помещения от коммерческого, важно оценить, подходит ли помещение для постоянного проживания или нет, и как это помещение используется на самом деле.

Таким образом, если у помещения имеется разрешение на использование в качестве коммерческого, а на самом деле его используют для проживания, то такое помещение относится к жилым. И наоборот, если согласно разрешению на использование мы имеем дело с жилым помещением, но оно используется в коммерческих целях, то при налогообложении следует применять положения для коммерческих помещений. См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 2 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в т. ч услуги, связанные с недвижимой вещью»).

Мы имеем дело с оказанием услуг гостиничного типа в случае, если заключен договор найма во временное пользование помещений и на срок не более трех месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 272 ОПЗ). Поэтому сдача внаём помещения разным людям на короткий отрезок времени облагается 9% налогом с оборота и считается оказанием услуги гостиничного типа. Однако, если Вы найдете клиента, который хочет использовать жилое помещение дольше трёх месяцев, то Вам необходимо будет заключить с ним договор о найме жилого помещения и от оказания этой услуги возникнет не облагаемый налогом оборот. Не облагаемый налогом оборот необходимо декларировать на строке 8 декларации налога с оборота.

Также отмечаем, что при оказании услуг гостиничного типа лица, которым оказывается такая услуга, должны быть зарегистрированы на основании гостевой карточки (ч. 1 ст. 24 Закона о туристской деятельности (ЗоТД)). Гостевые карточки необходимо хранить в течение двух лет со дня их заполнения (ч. 6 ст. 24 ЗоТД).

Необходимо также учитывать, что, если принадлежащее коммерческому объединению имущество предоставлено в использование связанному лицу, то такое лицо должно платить коммерческому объединению на основании общего прейскуранта, а коммерческое объединение, в свою очередь, должно декларировать оборот с предоставления в использование жилого помещения. При этом декларируется либо не облагаемый налогом оборот, либо собственное потребление, облагаемое налогом с оборота, в зависимости от того, оплачивает ли лицо за пользование жилым помещением или нет, а также от того, задекларировало ли коммерческое объединение входной налог с оборота при приобретении жилого помещения. Отмечаем, что предоставление связанному лицу жилого помещения бесплатно или ниже рыночной стоимости считается специальной льготой, которую необходимо декларировать и с которой нужно уплатить подоходный и социальный налоги (ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 48 ЗоПН, а также п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона о социальном налоге). См. подробнее «Объяснения о заполнении приложения 4 декларации TSD по специальным льготам», точнее о предоставлении в использование имущества, имеющегося у иного работодателя в п. 3.5.2.

Примеры налогообложения услуги, когда жилое помещение сдается в наем работнику коммерческого объединения, члену органа управления или контроля
  1. При приобретении жилого помещения коммерческое объединение задекларировало налог с оборота в качестве входного налога с оборота. В случае, если работник коммерческого объединения или член органа управления или контроля не платит коммерческому объединению арендную плату за пользование жилым помещением (бесплатное пользование), то пользование облагается налогом как собственное потребление (в графе 1 декларации об обороте) и как специальная льгота (в приложении 4 формы TSD).
  2. При приобретении жилого помещения коммерческое объединение задекларировало налог с оборота в качестве входного налога с оборота. В случае, если работник коммерческого объединения или член органа управления или контроля платит коммерческому объединению арендную плату по рыночной цене (необлагаемый оборот), то арендная плата декларируется в декларации об обороте как необлагаемый оборот (в графе 8), и при приобретении жилого помещения нет права на вычет входного налога с оборота или изначально вычтенный при приобретении жилого помещения входной налог подлежит корректировке (в графе 10 декларации об обороте).
  3. При приобретении жилого помещения коммерческим объединением не был вычтен входной налог. В случае, если работник коммерческого объединения или член органа управления или контроля не платит коммерческому объединению арендную плату за пользование жилым помещением (бесплатное пользование), то бесплатная сдача в аренду облагается как специальная льгота (в приложении 4 формы TSD).
  4. При приобретении жилого помещения коммерческим объединением не был вычтен входной налог. В случае, если работник коммерческого объединения или член органа управления или контроля платит коммерческому объединению арендную плату по рыночной стоимости (необлагаемый оборот), то арендная плата подлежит декларированию в декларации об обороте как необлагаемый оборот (в графе 8).

Продажа жилых помещений также может облагаться налогом по-разному в зависимости от того, имеем ли мы дело с уже взятым в использование или с новым жилым помещением. Если при перепродаже нового жилого помещения до его первичного ввода в эксплуатацию к его цене продажи следует добавить 20% налог с оборота (п. 3 ч. 2 ст. 16 ЗоНО), то отчуждение использованного жилого помещения не будет облагаться налогом и возникнет необлагаемый оборот (п. 2 ч. 3 ст. 16 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: подпункт 3 пункта 9.2 «Не облагаемый налогом оборот в обычной предпринимательской деятельности, в том числе услуги, связанные с недвижимой вещью»).
 

Вычет входного налога с оборота


Мы считаем необходимым объяснить также то, что налог с оборота с покупки как самого жилого помещения, так и с товаров и услуг, приобретённых для его нужд, разрешено декларировать в качестве входного налога с оборота только в случае, если помещения будут использованы для нужд налогооблагаемого оборота (ч. 1 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 14.3 в разделе «Вычет входного налога с оборота»).

Таким образом, покупая жилое помещение с целью использования его, например, в качестве конторы, право на вычет входного налога с оборота зависит от следующего:

  • используется ли помещение в качестве конторы в полном объёме или частично;

  • какой оборот возникает от деятельности предприятия: облагаемый или же не облагаемый налогом.

Согласно действующим правовым нормам, приобретая в качестве офиса жилое помещение, следует иметь в виду, что помещения для бюро (конторы) могут находиться в зданиях с нежилыми помещениями (дополнение (PDF) (на эстонском языке) к постановлению № 51 к пункту 1 части 7 статьи 50 Строительного кодекса). Поэтому при покупке жилого помещения в качестве конторы нужно быть готовым, что придётся менять разрешение на использование жилого помещения в соответствии с планируемым использованием в качестве офиса.

Если предприятие использует жилое помещение в качестве конторы лишь частично или у предприятия в ходе его деятельности возникает как налогооблагаемый, так и не облагаемый налогом оборот, то обоснованным является вычет входного налога с оборота с жилого помещения, используемого в качестве конторы, а также с товаров и услуг, связанных с ним, лишь частично. Частичный вычет входного налога с оборота высчитывается исходя из прогнозируемого удельного значения использования недвижимой вещи для осуществления налогооблагаемого оборота в год приобретения недвижимой вещи (ч. 3 ст. 32 и ч. 4 ст. 29 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: п. 14.3.6 «Частичный вычет входного налога с оборота»).

Однако, если предприятие приобретает жилое помещение с целью долгосрочной аренды, то это имущество, приобретённое для нужд не облагаемого налогом оборота, с которого нельзя вычесть входной налог с оборота.

В то же время, поскольку речь идёт об имеющей много нюансов налоговой сфере, в разное время с одной и той же недвижимой вещью можно совершать различные сделки, поэтому налогообложение услуг, оказываемых одной и той же недвижимой вещью, может меняться в зависимости от изменений в её использовании.

В случае, если при покупке недвижимости Вы вычли входной налог с оборота, предполагая, что будете её использовать для нужд налогооблагаемого оборота, но по прошествии времени выяснилось, что ситуация на рынке изменилась или первоначальные планы не удаётся реализовать по другим причинам и квартира берётся в использование для нужд не облагаемого налогом оборота, важно знать, что вычтенный с приобретения квартиры налог с оборота, а также с иного основного капитала, связанного с квартирной собственностью, подлежит корректировке соответственно фактическому использованию (ч. 4 ст. 32 ЗоНО).

Входной налог с оборота корректируется в соответствии с фактическим удельным значением использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота начиная с года приобретения основного капитала в течение периода корректировки входного налога с оборота. Период корректировки входного налога с оборота составляет 10 календарных лет в отношении недвижимой вещи и 5 календарных лет в отношении иного основного капитала. Входной налог с оборота корректируется в конце каждого календарного года, исходя из фактического удельного значения использования основного капитала для нужд налогооблагаемого оборота в данном календарном году. (Чaсти 41 и 42 ст. 32 ЗоНО)

Также вычтенный при покупке жилого помещения входной налог с оборота подлежит корректировке в декларации того месяца, когда имущество было отчуждено. Это делается в случае, если в течение периода корректировки отчуждается жилое помещение, уже принятое в использование (ч. 5 ст. 32 ЗоНО). См. подробнее руководство «Объяснения Закона о налоге с оборота»: пункт 9.3 «Корректировка вычтенного входного налога с оборота при использовании недвижимой вещи для нужд не облагаемого налогом оборота»).


Исходя из вышеизложенной информации, содержащей много нюансов, мы надеемся, на Ваше понимающее отношение к тому, если мы обратимся к Вам и поинтересуемся, как Вы используете жилые помещения, приобретённые для предпринимательской деятельности, а также в курсе ли Вы, как эти сделки должны правильно облагаться налогом. Обращение к Вам всегда имеет только одну цель – помочь, чтобы Ваши налоговые дела были в порядке.
 

Если Вам нужна помощь

  • Звоните по телефону 880 0812 (консультация бизнес-клиентов).
  • Пишите ariklient@emta.ee или в электронной среде e-maksuamet/e-toll: рубрика «Общение» → «Переписка».
     
02.07.2020