Tulumaksukohustus vara võõrandamisel

Info residendist füüsilisele isikule

Maad, maja või korterit müües või vahetades tekib kindlasti küsimus – kas saadud kasult tuleb maksta tulumaksu ning kui jah, siis kuidas ja millal kasu deklareerida ning kuidas arvestatakse maksusummat. Neile küsimustele leiab vastuse käesolevast juhendist.

1. Sissejuhatus


Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaadeldakse siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:

  • kasu kinnis- või vallasasja võõrandamisest (müümisest või vahetamisest)
  • tulu kinnisvara vahendustegevusest
  • tulu kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest

Seega mõeldakse mõiste „vara” all selle juhendi tähenduses eeskätt kinnisasja (näiteks maad, ehitist, korterit), kuid ka vallasasja (näiteks metsamaterjali).
 

Mis on kinnisasi ja mis on vallasasi


Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.
 

2. Maksustatava kasu arvestamine


Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

  • müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud
  • vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud

Vara soetusmaksumus on:

  • vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
  • vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud
  • vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
  • kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
  • omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
  • ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

  • kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
  • kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
  • kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali korral metsa majandamiseks tehtud kulud

  • metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud

Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide 1

Isik soetas korteri 625 864 krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud tegeliku elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 ÷ 15,6466 = 40 000. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:

60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot.

Tulumaksumäär on 20%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:

17 000 × 0,20 = 3400 eurot.

Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

 

Näide 2

Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos lõivu ja notari tasudega on 340 eurot.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000  55 000 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND 
VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS  VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

 

3. Kasu maksustamine, deklareerimine ja tulumaksu tasumine


Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vormil A), mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu saamisele järgneva aasta 31. märtsiks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-maksuameti/e-tolli kaudu.

Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.

Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil (vormil E). Äriregistrisse kantud FIE saab tulust maha arvata ettevõtlusega seotud kulud. Ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.

Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega, siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).

Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).
 

4. Tulumaksuvabad vara võõrandamise tehingud


Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

1. kuni võõrandamiseni elukohana kasutatud eluruumi võõrandamist;
2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;
3. õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;
4. suvila või aiamaja võõrandamist;
5. pärandvara vastuvõtmist;
6. vara tagasi saamist omandireformi käigus;
7. isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamist;
8. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Järgnevalt kõigist maksuvabadest vara võõrandamise tehingutest täpsemalt.
 

4.1 Elukoht


Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni elukohana kasutatava:

  • kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või korteriomandi hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või
  • ehitise või korteri kui vallasasja, või
  • elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri

Siinkohal on oluline mõiste „elukoht”. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 1 kohaselt on isiku elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Maksumaksja elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega on elukoha kindlakstegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht.

Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüris isik seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide 1

FIE kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m2 üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetusmaksumust ega parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud. Korteri müügihind on 100 000 eurot, sellest maksustatav osa 30% on 30 000 eurot. Soetusmaksumus on 70 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 21 000 eurot. Võõrandamisega seotud kulud on 10 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 3000 eurot.

Deklareeritakse kasu 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 eurot.

Kuna elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes.

Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Näide 2

Isik müüs 2018. aasta jaanuaris korteri, mida ta kasutas oma elukohana. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 23. jaanuaril 2018. a. Sellekohane kanne kinnistusraamatusse on tehtud 26. jaanuaril 2018. a. Isik müüb uue elukoha 2020. aasta jaanuaris. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 15. jaanuaril 2020. a. Kanne kinnistusraamatusse on tehtud 18. jaanuaril 2020. a. Teine elukoht on müüdud vähem kui kaks aastat esimese elukoha müügist arvates, mistõttu tuleb teise elukoha müük 2020. aasta tuludeklaratsioonis deklareerida. Käesoleva näite juures algab kaheaastase tähtaja kulgemine 27. jaanuaril 2018. a.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ja müügikulu) tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.
 

4.2 Ostueesõigusega erastatud vara


Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust:

  • eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
  • eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
  • kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit
Näide

Elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 19 670 eurot ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 1800 eurot. Kinnistu müüdi 70 000 euro eest. Maksustamisele kuulub 70 000 – 19 670 – 1800 = 48 530 eurot.

Kuna selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

4.3 Õigusvastaselt võõrandatud vara


Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).
 

4.4 Suvila või aiamaja


Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:

  • suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta
  • kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.
 

4.5 Vastuvõetud pärandvara ja kingitus


Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele.

Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma elukohana.

 

4.6 Omandireformi käigus tagastatud vara


Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud kasu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaalt kasvava metsa võõrandamisest saadud kasu aga maksustatakse.

TuMS § 15 lg 4 p 5 sõnastuse kohaselt ei maksustata tulumaksuga tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest. Maksuhalduri hinnangul toetab TuMS § 15 lg 4 sõnastus pärija suhtes maksuvabastuse rakendumist ja seda põhjusel, et viidatud sätte p 5 ei sea maksuvabastuse saamist sõltuvusse konkreetsest isikust, vaid lähtub üksnes maa omandamise viisist. Seega võib asuda seisukohale, et maksuvabastus rakendub omandireformi käigus tagastatud hoonestamata maa esmavõõrandamisel. Kuna Riigikohtu suuniste kohaselt ei kujuta pärimine endast võõrandamistehingut, vaid tegemist on seadusest tuleneva õiglusjärglusega, laienebki maksuvabastus isikule, kes omandireformi käigus tagastatud maa esmakordselt võõrandab ning tegemist ei ole maksuhalduri hinnangul pärandaja isikuga lahutamatult seotud varalise õigusega.

 

4.7 Isiklikus tarbimises olev vallasasi


Isiklikus tarbimises olnud tarbeesemete võõrandamisest saadud tulu on maksuvaba.
 

4.8. Sundvõõranditasu ja hüvitised sundvõõrandamisel


Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, ja sundvalduse seadmise eest makstavat tasu ja hüvitist. Maksuvabastus laieneb ka KAHOSe alusel läbiviidud kinnisasjade vahetamisest ja maakorraldusest saadud tulule ja hüvitisele.

Täiendav informatsioon varatehingute maksustamise kohta:

5. Kasutatud mõisteid


Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, kasutusvaldus, korteriomand või korterihoonestusõigus. Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number).

Hoonestusõigus on kinnisasja koormamine õigusega, mis annab isikule, kes ei ole kinnisasja omanik, õiguse kinnisasja hoonestamiseks. Hoonestusõigust saab koormata ja võõrandada nagu kinnisasja. Isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitusalasele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks.

Korterihoonestusõigus on piiratud asjaõigus, mille esemeks on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum.

Kasutusvaldus on piiratud asjaõigus, mis koormab asja (näiteks maad) selliselt, et isikul, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigus kasutada asja ja omandada selle vilju. Asja omanikul säilib asja omandiõigus. Kasutusvaldusse võib anda nii kinniskui vallasasja. Kasutusvaldus kinnisasjale tekib selle kinnistusraamatusse kandmisega. Kasutusvaldus vallasasjale tekib asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega.

Korteriomandi esemeks võib olla näiteks mitme korteriga elamus eluruumina kasutatav kinnistatud korter.

Kinnisasja sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.

Ostueesõigusega erastatud eluruum on selline elamu või korter, mille eluruumi erastamise õigustatud subjekt on omandanud eluruumide erastamise seaduse alusel.
 

10.07.2018