Mitteresident maksab Eestis tulumaksu kasult, kui ta võõrandab:

  • Eestis asuva kinnisasja
    Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.
  • Eesti registrisse kantava vallasasja
    Vallasasi on asi, mis ei ole kinnisasi.
  • Eestis asuvalt kinnisasjalt raiutud metsamaterjali
    Metsamaterjal on langetatud puu, puutüvi, puutüve järkamisel saadud tüveosa või raidmed. Metsamaterjali müügist saadav kasu võib olla maksustatav kasuna vara võõrandamisest või ettevõtlustuluna – sellest tulenevalt erineb maksustatava tulu arvutamine ja deklareerimine. Raiutud metsamaterjali kasu võib edasi kanda kuni kolmele järgnevale maksustamisperioodile.
  • võõrandatud asja- või nõudeõigus, mis oli seotud Eestis asuva kinnisasja või ehitise kui vallasasjaga
    See võib olla näiteks kasvava metsa raieõigus, mille võõrandamise kasu võib erandina edasi kanda kuni kolmele järgnevale maksustamisperioodile.
  • osaluse
    Osaluse võõrandamise kasu maksustatakse tulumaksuga siis, kui võõrandati või tagastati osalus või maksti likvideerimisjaotis äriühingus, lepingulises investeerimisfondis või muus varakogumis, mille varast võõrandamise või tagastamise või likvideerimise ajal või mõnel perioodil sellele eelnenud kahe aasta jooksul moodustasid otse või kaudselt üle 50% Eestis asuvad kinnisasjad või ehitised kui vallasasjad, ja milles mitteresidendil oli nimetatud tehingu tegemise ajal vähemalt 10-protsendiline osalus.

Tulumaks tuleb Eestis tasuda ka juhul, kui:

  • kasu saadi eelmises punktis nimetatud tingimustel lepingulise investeerimisfondi või muu varakogumi likvideerimisel
  • mitteresident saab tulu aktsiaseltsi aktsiakapitali, osaühingu või ühistu osakapitali või täis- või usaldusühingu sissemaksete vähendamisel, samuti aktsiate, osade või osamaksete tagasiostmisel või tagastamisel, või talle makstakse residendist juriidilise isiku likvideerimisel likvideerimisjaotist osas, mis ületab soetamismaksumust või sissemakset osaluse (aktsiad, osad, osamaks) omandamisel, osas, mis on Eesti äriühingus maksustamata.

Mitteresident ei pea saadud kasult tulumaksu tasuma, kui ta võõrandab:

  • enda elukoha
    Elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Elu¬koht võib üheaegselt olla mitmes kohas. Elukoha määratlemisel ei ole sätestatud täpsemaid tingimusi, näiteks elamise aega vmt. Elukoha määratlemine on asjaolude tõendamise küsimus.

    Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, kohaldatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes.

    Mitteresidendi elukoht võib olla Eestis näiteks juhul, kui tegemist on endise residendiga, kes müüb Eestis olnud elukohta, kus ta elas kuni välisriiki kolimiseni, kuid müügitehing on veninud ning isiku residentsus on muutunud. Mitteresidendi elukoht võib olla Eestis ka juhul, kui tal on mitu elukohta mitmes riigis ning tekkinud topeltresidentsus on maksulepingust tulenevalt välditud ja isik on selle tõttu Eestis mitteresident.
  • tagastatud õigusvastaselt võõrandatud kinnisasja, mille oluliseks osaks on eluruum;
  • ostueesõigusega erastatud kinnisasja, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum ning kinnistu suurus ei ületa 2 ha;
  • suvila või aiamaja, kui seda on omatud üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha;
  • tagastatud õigusvastaselt võõrandatud või ostueesõigusega erastatud korteri;
  • isiklikus tarbimises oleva vallasasja.

Tulumaksu ei pea tasuma ka

  • sundvõõrandamisel
  • osaluse vahetamisel äriühingute ühinemise, jagunemise või ümberkujundamise käigus;
  • osaluse suurendamisel või omandamisel mitterahalise sissemakse teel.

Vara võõrandamise kasust maksulepingutes

Reeglina on Eesti ja välisriigi vahel sõlmitud tulumaksuga topeltmaksustamise vältimise lepingus sätestatud, et vara võõrandamisel saadud mitteresidendi kasu maksustatakse ainult kasu saaja residendiriigis, välja arvatud juhul, kui võõrandati Eestis asuv kinnisasi ja osalus Eesti äriühingus, mille vara koosneb põhiliselt Eestis asuvatest kinnisasjadest.

Seetõttu võivad maksulepingud oluliselt piirata vara võõrandamise kasu maksustamise õigust Eestis.

Kinnisasja võõrandamisest saadud kasu maksustatakse mitteresidendi tuluna Eestis, kui kinnisasi asub Eestis.

Mitteresidendi kohustused vara võõrandamisel

Mitteresident deklareerib Eestis asuva kinnisasja võõrandamise kasu deklaratsiooni vormi V1 tabelis 3.1.

Maksustatav kasu = tulu – soetamismaksumus – võõrandamisega seotud kulu. 
Tulumaks = kasu × 20% 

Tulu, soetamismaksumus ja võõrandamisega seotud kulu näidatakse deklaratsioonil eraldi.

Maksude arvutamine
Kuidas arvutatakse
Tulu Võõrandamistehingust saadud tulu näidatakse vastavalt müügilepingule või muule sarnasele dokumendile, ilma mingeid kulusid maha arvamata.
Soetamismaksumus Soetamismaksumusena lähevad arvesse maksumaksja vara omandamiseks ning selle parendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Soetamismaksumus deklareeritakse mitte kulu tegemise, vaid võõrandatud varast kasu saamise aasta deklaratsiooni.
Võõrandamisega seotud kulud Võõrandamisega seotud kuludeks võivad olla notaritasu, riigilõiv, vara hindamise kulu, või kui võõrandamiseks oli vajalik Eestisse kohaletulek, siis ka võõrandamisega seotud sõidukulud (lennuki- või laevapiletid). Kulude kohta peab olema tõendav dokument, kui Maksu- ja Tolliamet seda küsib.
Kasvava metsa raieõiguse ja metsamaterjali müügiga seotud kulud Metsamaterjali või kasvava metsa raieõiguse müügi korral on võõrandamisega seotud kuluks metsauuendustööde kulud, teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja vedamise kulud. Maksumaksjal on õigus need kulud arvestada maha metsa raieõiguse ja metsamaterjali võõrandamisel saadud tulust samal või kolmel järgneval kalendriaastal.
  • Dokumentaalselt tõendatud kulude mahaarvamine
    Mitteresidendil on õigus saadud kasust maha arvata vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks maakleri- ja notaritasud.
  • Väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju mahaarvamine või edasikandmine
    Eestis tulumaksuga maksustatavast väärtpaberite võõrandamisest saadud kasust võib maha arvata või järgmistele perioodidele edasi kanda väärtpaberite võõrandamisest saadud kahju.

Kahju edasikandmiseks ja kasust mahaarvamiseks esitab mitteresident tuludeklaratsiooni vormil V1. Euroopa Majanduspiirkonna (EMP) teise lepinguriigi resident võib mahaarvamised deklareerida ka Eesti residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Kahju muudel juhtudel edasi kanda ei saa ja deklareerima ei pea.

Mitteresident deklareerib kasu Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest vormi V1 tabelis 3.1. Kinnisasja võõrandamisel tuleb deklaratsioonile märkida ka kinnistu number.

Euroopa Majanduspiirkonna (EMP) teise lepinguriigi resident võib deklareerida kasu Eestis asuva kinnisasja võõrandamisest ka residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonis. Maksuvaba tulu suuruse arvutamiseks tuleb sel juhul deklareerida ka välisriigi tulu, mida Eestis ei maksustata.

Deklaratsioonide esitamise tähtaeg on tulu saamise aastale järgneva aasta 30. aprill.

Deklaratsioone saab Maksu- ja Tolliametile esitada:

  • digitaalselt allkirjastatuna e-posti aadressile emta@emta.ee;
  • e-teenuste keskkonnas e-MTA. Täidetud ja allkirjastatud deklaratsiooni saab üles laadida menüüpunktis „Suhtlus“;
  • sobivaimas Maksu- ja Tolliameti teenindusbüroos;
  • posti teel aadressil Lõõtsa 8a, 15176 Tallinn

Deklaratsioonide vormid

Pärast deklaratsiooni esitamist saadame mitteresidendile maksuinfo, kus on muuhulgas kirjas ka tasuda tulev maksusumma ning maksu tasumiseks vajalik personaalne viienumber.

Kui viitenumber on väljastatud, siis saab seda kontrollida meie kodulehel asuva viitenumbri otsingus kas isikukoodi või Maksu- ja Tolliameti väljastatud registrikoodi alusel. Igal inimesel on kõigi maksude tasumiseks alati üks viitenumber.

Maksu- ja Tolliamet mitteresidendile maksuteadet ei väljasta.

Deklaratsiooni alusel arvestatud tulumaks tasutakse deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks Maksu- ja Tolliameti pangakontole.

Viimati uuendatud 12.04.2021

Kas sellest lehest oli abi?