Maksustatava kasu arvestamine

Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

  • müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud
  • vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud

Vara soetusmaksumus on:

  • vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
  • vara parendamiseks (näiteks elamu renoveerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks juurdeehituseks) tehtud kulud
  • vara soetamisel makstud  vahendustasud  ja lõivud (näiteks ostja tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
  • kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
  • omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
  • ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja isiklikku tarbimisse võetud varana
  • pärandina saadud vara puhul on soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulud

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

  • kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
  • kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
  • kasvava metsa raieõiguse või raiutud metsamaterjali võõrandamise korral metsa majandamisega seotud kulud
  • metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid: tapeetimist, värvimist jne, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide 1
Isik soetas korteri 25 000 euroga (soetusmaksumus) ning müüb selle 2015. aastal 40 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 2000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
40 000 – 25 000 – 2000 = 13 000 eurot.

Tulumaksumäär 2015. aastal on 20%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 13 000 eurot × 0,20 = 2600 eurot.

Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU.

 

Näide 2
Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 35 000 eurot, mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 57 500 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 2100 eurot.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 57 500 – 35 000 – 2100 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 20 400 eurot. Tulumaksumäär on 2014. aastal 20% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 20 400 × 0,20 = 4080 eurot.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND  VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS  VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

 

11.01.2016